Ельвіра Альбертівна розповіла про плюси і мінуси створення ОСББ, нюанси приватизації землі біля будинку та найбільш часті конфлікти, які виникають у мешканців.

Реформа в житлово-комунальній сфері не тільки привела до створення керуючих компаній, якими серед іншого стали і ЖЕКи, а й стимулювала мешканців задуматися над тим, чи хочуть вони самі бути управителями свого будинку. Голова Асоціації ОСББ Вінниччини Ельвіра Мрясова вважає, що підхід у кожному випадку повинен бути індивідуальним. Комусь слід брати кермо влади у свої руки, а іншим варто співпрацювати з управителями, …поки не зможуть і не захочуть самостійно управляти спільним майном.

«У Вінниці майже 530 будинків створили ОСББ. Я б це число поставила під сумнів»

- Ельвіра Альбертівна, розкажіть про себе, і чому довелося зв'язатися з темою об'єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ)?

- Про себе особистого практично нічого не розповідаю. Я - вінничанка, школу закінчила із золотою медаллю, а потім навчалася в коледжі менеджменту. Отримавши диплом, влаштувалася на роботу. Починала з секретаря-референта у фармкомпанії «Сперко», а потім стала директором великого кафе. Пізніше прийшла до того, що вже можу працювати на себе і заробляти самостійно...

Якщо говорити про мій шлях до ОСББ, то починався він як хобі. Вісім років тому я купила квартиру в новобудові, і відразу ж довелося розбиратися з забудовником, а для цього довелося вивчати закони разом з адвокатом. На мешканців хотіли «повісити» інженерні мережі міста. Мені це не сподобалося, і я вирішила сама в усьому розібратися...

Сама Асоціація ОСББ Вінниччини - дуже молода організація. Нам тільки 4 роки буде. Двічі ми міняли структуру. Причина в тому, що спочатку думали про один напрямок, а потім обрали інші. Так що, по суті, наша Асоціація активно розвивається тільки два роки. Зараз ми беремо участь у міжнародних програмах, є партнерами Інституту миру і взаєморозуміння.

Головне, щоб всі, хто до нас звертається, розуміли, що наша Асоціація - не керуюча компанія, і не ЖЕК. У нас інші цілі. Це розвиток ОСББ, правління і самих власників, а також забезпечення безпеки в широкому розумінні цього слова. Це не тільки криміногенна безпека, а й соціальна, екологічна, економічна, правова і т.д. Для прикладу, разом з Експертним Центром прав людини ми займалися впровадженням та апробацією «communitypolicing», проектом по взаємодії поліції, влади і суспільства, який вперше був запроваджений в Україні саме в м. Бар і одному районі м. Вінниці.

- Діяльність різнопланова...

- Ви знаєте, насправді питання житла, соціальної адаптації та безпеки перегукуються. Психологічний стан людини, як поняття, входить в те, що ми називаємо безпечною громадою.

Не скажу, що я - дипломований психолог. Швидше, професійний управитель. Магістратуру я закінчила в ВНАУ за спеціальністю «Публічне управління та адміністрування».

- Тема об'єднання мешканців для багатьох дуже актуальна. Який відсоток житлового фонду пішов по шляху створення ОСББ?

- Мені складно говорити про це, чомусь ця інформація для нас закрита. Коли подаєш запит в органи місцевого самоврядування, то відповідь отримати не вдається. Крім того, кількість варіюється. Одні створюються, інші ліквідовуються. На сьогоднішній день, наскільки мені відомо, у Вінниці близько 530 будинків створили ОСББ. Я б це число поставила під сумнів, оскільки враховуються і будинки, в яких всього чотири квартири. Такі випадки є. По суті, це приватні будинки, а об'єднання створюють мешканці для приватизації землі. Але повноцінним ОСББ це назвати не можна.

Другий приклад - при здачі новобудов посекційно, в кожній секції створюється своє ОСББ. Я розумію, що за класикою ОСББ - це один будинок з усіма під'їздами. Адже там одні інженерні мережі. Але у Вінниці поширена інша практика. При здачі кожної секції там створюють ОСББ, але не впевнена, що такі 10 об'єднань в одному будинку можна вважати повноцінними. З огляду на вище перераховане, я думаю, що об'єктивно говорити про наявність ОСББ в близько 400 будинках.

«Ті ОСББ, які не мають ризику, що у них перед вікнами «поставлять» новий будинок, ми відмовляємо від приватизації землі»

- Чи у кожному будинку варто створювати ОСББ?

- Однозначно, ні. Незважаючи на те, що я завзято «стою» за створення об'єднань, намагаюся тверезо оцінювати реалії. Якщо питання створення ОСББ перед мешканцями поставлений лише з тієї причини, що це модно, що можна розраховувати на кошти за міською програмою на ремонт мереж, але при цьому люди розуміють, що не зможуть управляти будинком, то не варто і братися.

Нехай серед мешканців немає суперзнаючих у технічних питаннях, тих, хто розбирається в підключеннях електрощитової, але має бути ядро просто активних людей, які знайдуть, у кого запитати і кого залучити для виконання багатьох робіт. Вони повинні розуміти структуру управління будинком, як заощадити кошти, де більш ефективно отримати ті чи інші послуги.

Якщо таких людей немає, а мешканці створили ОСББ, то що вони будуть далі робити? Вибирати управителя. Правильно. Але тоді навіщо створювали ОСББ? Адже і до створення об'єднання мешканці підписували договори з компанією, що управляє. В такому випадку для них нічого не зміниться.

Виходить, що не знаючи як функціонує будинок, хто його обслуговує, ОСББ передає будинок «чужим» людям. Я вважаю такий підхід неправильним. Якщо немає активних мешканців, то простіше всім попередньо уважно вичитати договір з управителем і підписати його зі своїми правками.

Управителів достатньо. Це і комунальні ЖЕКи, і приватні компанії, і ФОПи, які намагаються вийти на цей ринок, маючи про нього уявлення. Так ось, не маючи поняття про те, що і де є в будинку, не використовуючи  актив, мені здається, що краще мешканцям підписати договори з управителем, щоб, як мінімум, вчитися у них. А коли вже буде досвід і бажання самим керувати - створювати ОСББ.

Я не бачу сенсу в створенні об'єднання в будинку на 4 квартири. Як раніше, так і після створення, люди за свій рахунок ремонтують цей будинок. Створюють ОСББ для приватизації землі. Однак зараз законом чітко не визначено, як правильно приватизувати землю під об'єднання.

- Припустимо, на першому поверсі житлового будинку розташовані комерційні об'єкти, які орендують комунальну нерухомість. При створенні ОСББ вони повинні будуть платити за оренду в «касу» об'єднання, що може стати стимулом для мешканців самим розпоряджатися будинком?

- Якщо ми розглянемо закон «Про управління будинком» і Цивільно-правовий кодекс, то там не вказуються ці деталі. Місця загального користування є власністю співвласників будинку. Дійсно, деякі площі належать органам місцевого самоврядування. Але той, хто ними користується, точно так, як мешканці, сплачує за всі послуги.

Здавати в оренду мешканці можуть тільки допоміжні площі - колясочні, частину підвалів, і то, лише за рішенням більшості співвласників. Більш того, коли мова йде про комерційну нерухомість в житловому будинку, то її власники одночасно є співвласниками будинку. Мешканці їм не здадуть в оренду.

Вони мають рівні права з мешканцями. І аналогічна ситуація, якщо приміщення займають державні або комунальні організації. В цьому випадку вони – користувачі, які платять за утримання будинку на певних умовах.

- Що дає мешканцям приватизація землі?

- Прибудинкова територія і земля, на якій стоїть будинок, належить громаді. Упорядковують і прибирають її за рахунок співвласників, а за порушення штрафують контролюючі інстанції. І тому співвласники хочуть мати право власності на цю територію.

Але є «підводні камені». Земельним кодексом не визначено право власності ОСББ на землю. Тому акт приватизації на співвласників оформити неможливо… Туди ж не впишеш всіх співвласників. Поясню чому ... Якщо хтось продасть квартиру, то доведеться переписувати акт. Це складно і довго.

Ті ОСББ, які не мають ризику, що у них перед вікнами «поставлять» новий будинок, ми відмовляємо від приватизації землі. Тому зазвичай акти виписують на юросіб - ОСББ. Земля, що належить юридичній особі, може бути здана в оренду або продана. А це вже свої ризики.

Що дає мешканцям приватизація? Почуття власності. Люди прибирають і упорядковують те, що їм належить. Ще це гарантує, що у дворі не збудують 1-2-під'їзну багатоповерхівку.

«Складно створити ОСББ в будинках, де люди отримали житло. Вони не винні, що мислять по-іншому, але це так»

- Як часто керівництво об'єднань плутає загальну касу зі своїм гаманцем?

- Це поодинокі випадки. Ми проводимо тренінги, де пояснюємо людям юридичні моменти і відповідальність. Резонансних інцидентів не зустрічала. Порушення бувають швидше через незнання. Не всі знають, що вчасно потрібно здавати звіт. При покупці товарів для дому та розрахунку за допомогою банківської картки потрібно отримати фіскальний чек, а бухгалтер протягом 3 днів повинен зробити авансовий звіт.

У минулому році було відкрито кримінальне провадження по ОСББ в будинку №33 по вул. Короленка. Але я не знаю деталей. Не цікавилась.

Ще в двох великих житлових комплексах -  на Замості та Вишеньці - відкриті кримінальні виробництва, де ми допомагаємо розібратися з бухобліком, шукаємо алгоритм співпраці між сторонами. Можливо, що там нецільове використання грошей було через незнання людей.

Я б рекомендувала в разі виникнення суперечок серед співвласників щодо використання грошей, запросити незалежну аудиторську компанію. Але спершу ознайомитися, чи працювала вона з ОСББ. Є своя специфіка. Аудитори і ми намагаємося допомогти не судитися, а знайти вихід із ситуації, якщо це можливо. Якщо немає - допоможе тільки суд.

- Чи були прецеденти, коли будинок судився з ЖЕКом або постачальником послуг?

- Із забудовниками. На «рахунку» наших адвокатів виграшні справи по виготовленню технічної документації та правильної здачі будинків в експлуатацію. В новобудови люди швиденько вселяються, радіючи з того, що, нарешті, обзавелися житлом, а потім з'ясовується, що є проблеми з електрикою, газом, водою та іншим, а постачальники погрожують відключенням.

На жаль, в більшості випадків, коли Асоціація дізнається про ситуацію, справа вже розглядається в суді. Можемо похвалитися виконаною роботою для здачі «Клубного дому» на Старому місті.

Забудовник заморозив роботи на 1,5 року. Люди вже вважали, що їхні гроші пропали. Шляхом дворічних мирних переговорів з будівельниками, міськрадою, інспекцією ДАБК нам вдалося вирішити проблеми без того, щоб люди перекривали дороги, виходили на пікети. Будинок зданий в експлуатацію в березні цього року. Мешканці двох секцій почали оформляти право власності на квартири.

- Чи легко «розпустити» ОСББ і як часто цим користуються вінничани?

- Законодавство зараз спростило цю процедуру. Раніше ліквідувати можна було тільки через суд, а зараз - і рішенням власників. Процедура затяжна, як і при ліквідації будь-якої юрособи. Створюється комісія, проводиться аудит. Залишки коштів на рахунках розподіляються між співвласниками.

Механізмом рідко користуються. На моїй пам'яті кілька випадків. Ліквідують, наприклад, у разі, неправильно підписаного протоколу про створення ОСББ. Так, одного разу довелося ліквідувати об'єднання, створене на кілька будинків. Тоді це було заборонено. Зараз допускається. У другому випадку можна говорити про зловживання окремих співвласників. Процес зайняв 2 роки. Люди ліквідували одне ОСББ і створили нове.

- Вінницька міськрада пропонує за бюджетні кошти виконати капремонт чогось одного - даху, комунікацій холодного водопостачання, якщо мешканці «об'єднаються». А чи можна, пішовши на цей крок, через рік ліквідувати ОСББ?

- Законом не заборонено. Інша річ - моральний аспект. Ви не перший, хто цікавиться. Я всім відповідаю, що стану першою, хто буде вимагати повернути гроші в бюджет, тому що це гроші платників податків.

Складно створити ОСББ в будинках, де люди отримали житло. Вони не винні, що мислять по-іншому, але це так. Їм важко донести, що вхідні двері потрібно закривати, що не двірник повинен це робити ... Мешканці відповідають: «Але ЖЕК же це робив» і чекають дива, що хтось за них все зробить. Таким людям потрібно довго і монотонно пояснювати, що вони стали господарями і їм ніхто нічого не винен.

- Чому присвячуєте вільний час?

- Обожнюю читати, надаю перевагу художній літературі. Якщо книга «чіпляє» - її читаєш. Правда, з нашим законодавством у вихідні дні доводиться його вивчати, а не приділяти увагу творам класиків. Читаю і думаю, як застосувати на практиці ...

Хоча доводиться багато спілкуватися з людьми, люблю проводити час в дуже тісному колі друзів або сама на природі.

Колись ми з друзями дивилися на карту і подорожували по Вінницькій області. Пам'ятаю, знайшли покинутий старий млин. Здалося, що ось-ось звідти домовик вибіжить (посміхається). У нас шалена маса красивих місць! З українських міст дуже подобається Мукачево, тому часто там буваю. А ще хочу побувати у В'єтнамі.

За матеріалами "Реал", Ігор Заіковатий